Кто первый: хотите жить в шикарном доме? Зайдите на первый этаж
Очарование 740 Park Avenue привлекло потенциальных покупателей в роскошный дом на нижнем этаже. (Фото: любезно предоставлено CoStar Group)
По мере того, как все больше устремляющихся ввысь спиралей заполняют городской пейзаж, а страсть к панорамным видам влияет на строительные решения высококлассных застройщиков, покупатели на пузыре доступности могут захотеть снизить свои ожидания - буквально.
«Наше исследование показывает, что квартиры на первом этаже, как правило, на 10-15% меньше, чем квартиры на втором этаже, при прочих равных», - Джонатан Миллер, президент, генеральный директор и президент оценочной фирмы Miller Samuel, сообщил Observer. Если квартира на первом этаже на самом деле выше на несколько футов или даже на пол-этажа, расхождение в цене может составлять всего около 5-10 процентов. Добавьте в смесь сад, и расчеты снова изменятся. Если у него будет сад площадью 50 квадратных футов, это может добавить к вышеупомянутому примеру целых 15 000 долларов.
Mr. Миллер говорит, что более низкая стоимость домов на первом этаже отражает традиционные опасения рынка по поводу уличного шума, конфиденциальности и безопасности. Но на раскаленном рынке продавцов покупатели пересматривают свои приоритеты.
Причин много, и они часто связаны не только с ценой (хотя это и является ключевым моментом), но и с размером. «В настоящее время мы живем в нашей второй квартире на первом этаже на Ист-Энд-авеню», - сказал Observer известный владелец гостиницы. «Нашей первой квартирой на первом этаже была квартира с двумя спальнями на Ист-Энд-авеню, но с растущей семьей мы искали апартаменты с тремя спальнями, опять же на первом этаже, а также на Ист-Энд-авеню».
Те, кто живет на первом этаже, также имеют такие преимущества, как отсутствие необходимости ждать лифта (и, следовательно, никогда не вести светскую беседу или иметь дело с чрезмерно увлеченными собаками); меньшая вероятность попадания тепла на радиатор; и нет соседей внизу, жалующихся на детей, бегающих по коридору. А для тех, кто хочет (или не осознает, что хочет) конкретный, но, возможно, до сих пор нереалистичный адрес, дом на первом этаже может обеспечить идеальный вход.
«Пару лет назад мои покупатели, переезжающие со Среднего Запада на высокопоставленную должность были действительно сосредоточены на крупных квартирах на Верхнем Западе или Верхнем Востоке, особенно в пентхаусах », - вспоминает Геа Элика, президент Elika Real Estate, брокерской компании по закупкам на Манхэттене. «Но вскоре я узнал, что на первом этаже 740 Парк-авеню есть комната с двумя спальнями и комнатой для горничной, и успешно убедил их хотя бы взглянуть на нее, потому что планировка была изумительной и предлагала почти 2000 квадратных футов жилая площадь оценивается в 7 миллионов долларов ».
Очень эксклюзивный адрес, где доступность редка, а члены правления - одни из самых жестких в городе, 740 Park был построен в 1929 году дедом Жаклин Кеннеди Онассис и спроектирован Розарио. Кандела.
«Хотя сначала они колебались, они были готовы двинуться вперед и начать оформление документов», - сказал г-н Элика. К сожалению, добавил г-н Элика, его клиенты потеряли это место, когда муж потерял работу еще до ее начала.
Лофт с двумя спальнями на 149 West 22nd St., выставленный на продажу за 3,5 миллиона долларов, со стеклянными стенами. , Потолки высотой 13 футов и окно в крыше, чтобы украсить пространство. (Фото: любезно предоставлено Stribling)
Рост цен на квартиры на первом этаже тесно связан с ростом цен на рынке в целом. Брокер из Холстеда Амелия Гевирц вместе с мужем жила в квартире на пятом этаже в Верхнем Вест-Сайде и не думала о переезде, пока их не пригласили на ужин в квартиру друга на первом этаже рядом с 96-й улицей и Коламбус-авеню. Пара так восторженно отзывалась о квартире друга, что их друг упомянул, что через коридор скоро появится блок. «Дом с тремя спальнями, площадью около 1150 квадратных футов, выходил на юг, давал много света, и в нем были стиральная машина и сушилка», - вспоминает г-жа Гевирц. «Мы с мужем полюбили друг друга с первого взгляда и сразу же решили купить. Мы, вероятно, заплатили на 50 000 долларов больше, чем владельцы могли бы фактически получить, если бы он появился на рынке, но недавно мы его оценили, и его стоимость была вдвое больше, чем мы заплатили несколько лет назад ».
Интересно, что традиционная скидка на квартиры на первом этаже никогда не была привязана к предложению. Фактически, в течение многих лет такие объекты, даже в основном жилые, были заняты коммерческими или профессиональными помещениями. Сейчас многие из этих помещений разрабатываются для жилых помещений, поскольку они требуют более высоких цен (как перепродажа, так и аренда).
Покупателям, рассматривающим возможность приобретения квартиры на первом этаже, но сомневающихся в возможности перепродажи, следует обратить особое внимание. к мантре о недвижимости «местоположение, местоположение, местоположение» при рассмотрении вопроса о покупке. Аконкретное здание (например, 740 Park), улица, проспект или район может привлекать широкий круг покупателей, таких как г-н Элика, тем самым помогая обеспечить ценность, когда придет время продавать. Для семьи, решившей отправить своих детей, скажем, в P.S. 321 в Парк Слоуп, апартаменты на первом этаже могут показаться подарком.
Для нашего отельера поиск на Ист-Энд-авеню завершился благополучно. «Мы нашли [трехкомнатную], и теперь у нас есть 1800 квадратных футов, утреннее солнце и много неба позади дома, потому что он выходит на ряд в основном четырехэтажных таунхаусов», - отметил он. «Нам также понравилась идея озеленения большого участка цемента позади нас, и нам не пришлось платить больше за дополнительные квадратные метры».
комментариев