НАЗВАНИЕ
Жилье и коммерческая недвижимость: почему восстановление в одном случае не может прийти достаточно скоро для других 11x11x11xЖилищный рынок США является одним из тех показателей. Этот рынок обычно представляет собой отношения куриных и яиц с нашей экономикой и, следовательно, нашим рынком занятости. Одна школа мысли заключается в том, что рост цен на жилье, поднимается справедливость; Создан «эффект богатства»; И потребитель тратит больше, порождая экономику. Другая школа говорит, что, если экономика расширяется, созданы рабочие места, предоставляя больше богатства для людей, чтобы купить дома, которые оказывают повышенное давление на домашние значения.
Большинство экономистов считают, что жилищный пузырь был в значительной степени ответственны Для нашей последней рецессии и ближнего краха наших финансовых рынков. Пальцы регулярно указали на несколько участников, которые считались виновными для усугубительных проблем. Они включали в себя банкиров, ипотечные брокеры, брокеры по недвижимости, оценщики, оригинаторы ценных бумаг и рейтинги и рейтинги и рейтинги и рейтинги.
Только небольшой сегмент законодателей или СМИ поставил любую вину или даже упомянутую, правительственное вмешательство и Политика как A-IF не является главным вкладчиком к жилище беспорядок. Одна перспектива может быть, что правительство создало игровое поле и руководящие принципы; И вышеупомянутые игроки частного сектора просто заполнили роли, созданные возможностями, которые созданы ошибочными правительственными инициативами.
пытается повлиять на национальную ставку домовладения и пытаться мотивировать частный сектор для создания доступного жилья, а не делать это Прямой, были две из этих ошибочных политик, которые в значительной степени привели к нашему недавнему кризису.
В середине 1960-х годов ставка домовладения в США, зависело на 63 процента, ставка, которая неуклонно увеличивается до примерно 66 процентов в 1980 году. Учитывая угнетающие высокие процентные ставки в то время (ценные ставки домой в семье было до 18 процентов), ставка домовладенияСблигнул до 63,5 процента к 1986 году. В течение почти десятилетия ставка была относительно плоской примерно на 64 процента. В течение этого периода многие на холме Капитолий думали, что увеличение уровня домовладения будет хорошим для страны и экономики. Кроме того, завоевывая давление начало значительно повлиять на жилищную политику США.
в начале 1990-х годов, жилищные стороны и общественные группы, такие как Acorn Damage Congress, чтобы заставить кредиторов уйти от консервативных стандартов андеррайтинга. Адвокаты пришли к выводу, что будет использоваться только самые ограничительные андеррайтинг, если Fannie Mae и Freddie Mac не двигались агрессивно для мотивирования банков расширять свои исторические стандарты андеррайтинга. В 1991 году на эти фракции был отдан открытое ухо в отношении комитета Сената по банковским, жилью и городским вопросам. В результате был закон, внушимый доступный жилищные мандаты на GSES через федеральные жилищные предприятия по финансовой безопасности и закону о безопасности и озвучительности 1992 года.
Естественно, в 1993 году мы начали рассматривать регуляторы отходить от необходимости адекватных платежей, Хороший кредит и способность выполнять ежемесячные ипотечные платежи. Так много для принципов андеррайтинга здравого смысла.
к 1995 году, HUD, совместно с частной ипотечной отраслью, объявил о стратегии национальной домовладения по ослаблению стандартов андеррайтинга. Эти политики были реализованы в тандеме с GSES, соглашающимися назад эти ипотеки непосредственно, либо путем покупки кредитов, сделанных банками на основе этих текущих стандартов. Кредиторы были рады играть в мяч, так как они возникли бы эти схематичные кредиты, чтобы немедленно продавать их на налогоплательщики.
Я знаю, что Фанни и Фредди не технически нельзя «налогоплательщика», но кто шучут кто?
Эти политические инициативы привели к катастрофическим результатам для рынка жилья. Объединительная андеррайтинг стал вездой прошлого в жилищных пузырьках с 2004 по 2007 год. Здесь традиционные полностью задокументированные кредиты с 20 рErcent Down Payments уступил до низкокачественных, плохо документированных ипотечных продуктов. Они включали Alt-A, субстандартное, опциона и, мой личный фаворит, кредит ниндзя. Ninja - это номер без дохода, нет работы, без активов.
Фанни и Фенди были активными участниками в упадке ипотечных стандартов, поскольку они, на призыве конгресса, продолжали приобретать и секьюритизировать Бодовые нагрузки этих некачественных ипотеков.
Результат этих действий привел к ощутимым сдвигу в качестве американской ипотеки. Например, в 1990 году только 0,5 процента кредитов на домашних кредитах были приняты с выплаты на 3 процента или меньше. Этот процент воздушного шара к 2006 году до примерно 30 процентов. Почти треть заемщиков приобрели дом практически без денег, оставляя нас в состоянии, плохо оснащенные для решения падения цен на жилье. Эти старинные кредиты в 2006 и 2007 годах, например, приходилось 24 процента бизнеса Фанни Мэй, но и 67 процентов его кредитных потерь.
Легкие деньги и низкие показатели, а жилищный пузырь был навык. В 2004 году некоторые в Конгрессе стали обеспокоены тем, что роль правительства становилась слишком доминирующей на рынке жилья, и некоторые даже предсказывали, что может потребоваться спасение. Барни Фрэнк отлично отреагировал, говоря: «Давай просто катишь кости с Фанни и Фредди». Этот рулон кубиков «побился», поскольку налогоплательщики уже наливали около 145 миллиардов долларов в GSES, чтобы покрыть убытки, и, похоже, нет в поле зрения. Предполагается, что вкладка поднимется чуть менее 400 миллиардов долларов в течение следующих 10 лет.
Фактически, Фанни и Фенди-рекорд-репутация хуже, чем остальная часть рынка. По оценкам, примерно 25 процентов всех заемщиков получая домашние кредиты в настоящее время являются под водой, что означает, что их ипотечный баланс больше, чем стоимость их дома (замечательно, 40 процентов из них имеют соотношения на получение кредита, в течение 125 процентов) Отказ Этот процент для кредитов, проводимыхGSES составляет около 35 процентов. В 2008 году Фанни и Фредди были помещены в консерваторию, что является чистительным между неявным национализмом и банкротством. «Консерватория» - это также просто хороший способ сказать, что их убытки будут покрыты. Учитывая эту реальность, не многие люди были удивлены, когда, после десятилетий продвижения и защиты социальной миссии, г-н Фрэнк недавно призвал за отмену Фанни и Фредди.
Попытка настоящего управления решать Проблемы жилья нации достигли, нарочно, что ранее произошло случайно. Впервые налоговый кредит домой покупателя поставил много людей в дома практически без кожи в игре.
На самом деле, экзамен численности показывает, что правительство на самом деле платил людям покупать дома. Когда налоговый кредит был реализован, средняя домашняя цена в США составляла 178 000 долларов. Ипотека в первую очередь была предоставлена через F.H.a. В то время, что требовалось максимум на 3,5 процента. Следовательно, в среднем доме был обязательным выплата около 6200 долларов. Первый налоговый кредит домой покупателя составил 8000 долларов. В результате покупатели были переданы дому дому и чек на 1 800 долларов. Мы уже видели этот фильм и узнаем, как он заканчивается.
на основании этой налоговой кредитной программы, которая крадет объем транзакции из последующих периодов, было ли удивительно, что продажи дома погрузились на 27 процентов после истечения срока действия программы ? К сожалению, эта капля превзошла даже самым медвежьим ожиданиям. Доверие к строительству домашнего строителя в течение двух месяцев подряд, и в последние месяцы в последние месяцы начнутся жилье менее 500 000 на годовой основе, менее чем на треть темп в 2006 году. (Конечно, рынок жилья варьируется в значительной степени. Рынок и несколько государств были поражены гораздо сложнее, чем другие, такие как Невада, Аризона, Флорида и Калифорния. В Нью-Йорке наш жилищный рынок довольно хорошо держится.)
выкупа продолжать предоставлять значительные венчатые венцы на рынок жилья. За прошедший год ставка выкупа составила около 4 миллионов единиц, почти в четыре раза больше долгосрочного среднего. Некоторые наблюдатели рынка положительно указывают на то, что выкупа, кажется, замедляются. Однако мы должны быть осведомлены о том, что популярность кратковременных операций по продажам и актам в деле вытеснения вытесняет выкупа при увеличении курса. Различные отчеты Проект проекта Дополнительные права выкупа от семи миллионов до почти 10 миллионов в течение следующих нескольких лет.
Разнообразные программы модификации ипотеки были практически неэффективными. Домашняя программа по модификации президентской подписи президент должна была помочь четырем миллионам несчастных заемщиков. В то время как почти 1,3 миллиона подали заявку на помощь или получили временную помощь, реальная помощь ускользает их. Более 50 процентов участников этой программы повторно повторно по умолчанию в течение 12 месяцев после модификации.
Учитывая эти условия, экономисты прогнозировали растущую вероятность двойного погружения на национальном рынке жилья Отказ Двойное падение будет иметь отрицательные последствия для нашего коммерческого рынка недвижимости. Давайте связываем точки.
Мы ранее обсудили важность занятости на принципах коммерческой недвижимости. Небольшие предприятия являются ведущими вкладчиком по созданию и росту работы в США. Факт заключается в том, что домашний снятие акций и заимствование кредитной карты являются основными источниками финансирования большинства малых предприятий. Учитывая новое регулирование в индустрии кредитной карты, которая была иронично иначестна для «защиты» потребителей, доступность кредита сократилось, и что доступно дороже, чем было. Поэтому малый бизнес ограничил доступ к этой форме финансирования. Это ставит еще больше важно для домашнего капитала.
в той степени, в которой растут домашний капитал, он обеспечивает существующие и потенциальные владельцы малого бизнеса с источником FИнверсия для создания рабочих мест. Кроме того, домашний капитал создает «эффект богатства», который стимулирует личное потребление. С потребительскими расходами составляют почти 70 процентов нашего валового внутреннего продукта, это имеет важные последствия для нашей экономики в целом. Второй квартал 2010 г. G.D.P. Рост был скорректирован вниз от первоначальной оценки 2,4 процента до 1,6 процента. Это намного ниже от 6 до 8 процентов темпов роста, обычно видели на этом моменте в восстановлении. Увеличение потребительских расходов приведет к здоровой G.D.P. Рост.
Поэтому, укрепление условий на рынке жилья было бы хорошо для создания рабочих мест, экономики и, следовательно, коммерческой недвижимости на рынке недвижимости. На самом деле довольно замечательно, что рынок жилья не сильнее, учитывая чрезвычайно низкую среду процентных ставок и значительное снижение стоимости, наблюдаемое в большинстве субмаркоек. На сегодняшний день 30-летний фиксированная ипотека в среднем составляет всего 4,36 процента, все время на 4,36 процента.
Возвращаясь к динамике курицы и яичко, может ли рынок жилья улучшаться до улучшения рынка труда ? Обычная мудрость предполагает, что это будет сложно. Для тех из нас в коммерческом секторе недвижимости, более здоровый рынок труда и более сильный рынок жилья не может прийти достаточно скоро.
< P> Робертнакал является председателем и партнером-основателем Masssey Knakal Realty Services и в его карьере бронировала продажу более 1 075 объектов, имеющих рыночную стоимость, превышающую 6,5 миллиарда долларов.
комментариев